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리모델링으로 가치 30% 상승
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김용만
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2005-07-03 22:57:01, 조회 : 234, 추천 : 9 |
요즘 내집 마련과 재테크를 동시에 할 수 있는 방법으로 단독주택매입이 인기를 끌고 있다. 아파트 가격이 상승하면서 매물이 현저히 줄어들고 있어 신규주택 수요에 대한 공급부족이 올 가을에도 지속될 전망이다. 최근 주택매입이 거주뿐만 아니라 재테크가 동시에 가능한 단독주택 쪽으로 선호하는 추세가 이어지고 있다.
◇리모델링 통해 수익 올리기=단독주택을 리모델링하면 기존 시세보다 20∼30% 이상 높게 팔 수 있는데다 수익형 임대사업으로 은행이자 이상의 수익을 얻을 수 있다. 또한 금리가 싸 은행 융자로 집을 사 리모델링을 한 다음 월세를 줄 경우 수익을 더 높일 수 있다.
즉 은행금리는 7%대인 반면 월세 이율은 지역적으로 14∼24%로 높게 나타나 은행 융자를 활용한 단독주택 구입이 늘고 있는 추세다. 기존 주택을 싸게 구입할 수 있는 방법으로 급매물과 부동산 경매가 있다. 급매물의 경우 시세보다 20%정도 싸게 살 수 있다.
법원 경매는 단독주택의 낙찰가율이 최근 지역별로 70∼80%선까지 올랐지만 시세보다 30∼40% 가량 싸게 살 수 있다. 급매물보다 물량도 풍부하다.
증개축은 남향집이, 재축이나 신축은 북쪽으로 도로가 나 있는 집이 낫다.
전용주거지역이나 일반주거지역은 건축물의 각 부분을 정북 방향의 인접대지 경계선으로부터 일정거리를 떼서 건축해야 한다. 따라서 남향집은 토지활용도도 높고 일조권도 좋은 편이다.
그러나 최근 택지개발지구나 이웃과의 협의가 있을 때는 정남 방향의 인접대지 경계선으로부터 일정거리를 떼어 건축할 수 있도록 건축 관련 법규가 완화됐다. 점포가 딸린 단독주택 구입은 8∼10m 도로를 확보한 곳이 바람직하다. 점포주택 입지는 기본적인 유동인구를 확보해야 하기 때문에 도로 여건이 우선 고려 대상이다.
◇리모델링하는 방법=단독주택을 임대사업용도로 재건축할 경우 어느 계층의 임대수요를 선택할 것인지를 분명히 해야한다. 대학촌에선 원룸이 유리하고 역세권에선 신혼부부들이 수요 타깃이 될 수 있다.
냉장고 및 에어컨, 붙박이장 등 각 시설물을 어느 정도 적용할 지, 평면과 동선, 공간을 어떻게 만들 것인지를 결정해야 한다. 낡은 집을 사서 재축하는 경우는 반드시 수요자 분석이 선행돼야 한다.
기존 건물을 철거하지 않고 증·개축해 활용목적에 맞게 개조하면 비용과 시간을 절약할 수 있다. 이 경우 신축비용의 30∼50% 비용으로 건축물을 새롭게 꾸밀 수 있다. 아파트 리모델링은 평당 50만∼60만원, 단독주택은 평당 120만∼150만원선의 비용으로 가능하다. 신축에 비해 인·허가 절차가 간편하고 공기가 짧을 뿐 아니라 공사비용도 신축에 비해 50∼70% 싸다. 건축법 개정으로 용도변경, 신고사항의 확대 등 단독주택을 주거와 임대사업을 병행할 수 있는 수익용 부동산으로 활용할 수 있는 절차도 간편해졌다.
◇구입시 유의할 사항=단독주택을 구입할 경우 먼저 해당지역의 도시계획상 용도 지역과 지구를 확인해야 한다. 용도지역과 지구에 따라 건폐율·용적률이 다르고 주택의 종류별 건축허가 규정도 다르다.
다가구주택이나 다세대주택의 건축허가는 전용주거지역·일반주거지역·준주거지역에서, 점포주택은 일반주거지역과 준주거지역에서만 가능하다. 용도지역과 용도지구를 확인하려면 관할구청에서 도시계획확인원을 떼보면 알 수 있다. |
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